Retomada de Imóvel Rural Arrendado: Inadimplemento e Recuperação Judicial sob a Ótica Jurídica
O contrato de arrendamento rural, regido pelo Estatuto da Terra e seu decreto regulamentador, possui características econômicas e sociais singulares, distanciando-se de meros contratos de cessão de uso. Sua finalidade está intrinsecamente ligada à atividade produtiva rural, impactando diretamente o ciclo de investimentos, planejamento e financiamento do agronegócio. Diante disso, o inadimplemento contratual em tais relações gera complexas discussões jurídicas, especialmente quando se confronta o direito de propriedade do arrendador com a continuidade da atividade produtiva do arrendatário, seja em casos de safra em curso ou de recuperação judicial.
Em regra, a inadimplência no pagamento do aluguel rural, configurada como mora ex re, confere ao arrendador o direito à rescisão contratual e consequente despejo, conforme o Decreto nº 59.566/1966. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a mora, em obrigações líquidas e com termo certo, independe de notificação prévia para fins de despejo comum, sendo a citação judicial suficiente para cientificar o arrendatário. Contudo, para a obtenção de tutela de urgência visando a desocupação imediata, a prévia notificação torna-se imprescindível, assegurando ao arrendatário a possibilidade de purgar a mora e resguardar seu direito à defesa.
Situações como a safra em curso demandam uma análise aprofundada da boa-fé do arrendatário e dos investimentos realizados. Se a lavoura foi implantada antes da constituição da mora, a tendência jurisprudencial é buscar soluções de equilíbrio, como a conclusão da colheita ou indenização proporcional, com base no princípio que veda o enriquecimento sem causa e no Estatuto da Terra. Por outro lado, plantios realizados após a mora constituída não asseguram direito de retenção, admitindo-se apenas o ressarcimento de despesas comprovadas.
No âmbito da recuperação judicial, o arrendamento rural não integra o patrimônio do devedor em recuperação, de modo que, em regra, o pedido de recuperação judicial não impede a retomada do imóvel pelo proprietário, em virtude do disposto no artigo 49, §3º, da Lei nº 11.101/2005. Contudo, uma exceção pode ser admitida quando o imóvel se mostrar essencial à viabilidade do plano de recuperação, integrando funcionalmente o estabelecimento empresarial. Nesses casos, a suspensão da retomada é excepcional e exige a demonstração concreta de que a desocupação inviabilizaria a atividade produtiva, ressalvando-se que a proteção quanto a bens de capital essenciais durante o stay period é temporária e não confere direito ao uso gratuito da propriedade alheia.
Fonte: CONJUR
