As Transformações Legislativas em Condomínios e seus Impactos Jurídicos para o Mercado Imobiliário
A legislação que rege os condomínios no Brasil, notadamente a Lei nº 4.591/1964, tem passado por importantes atualizações para se adequar à dinâmica do mercado imobiliário e às novas demandas de gestão. Em 2022, um conjunto de leis promoveu significativas modernizações, impactando diretamente incorporadoras, construtoras, gestores e adquirentes. A Lei nº 14.382/2022, por exemplo, simplificou o processo de registro da incorporação imobiliária, unificando a formalização do memorial de incorporação e a instituição do condomínio em um único ato registral. Essa medida visa reduzir custos cartorários, uniformizar procedimentos e conferir maior segurança jurídica ao estabelecer de forma clara o marco inicial das obrigações condominiais.
Outro ponto de relevância introduzido pela Lei nº 14.382/2022 é o rigor no controle da prestação de contas do incorporador. O relatório de acompanhamento da obra, que antes era semestral, tornou-se obrigatório a cada três meses. Essa mudança exige das incorporadoras um aprimoramento dos controles internos e da gestão documental, ao mesmo tempo em que proporciona aos adquirentes um nível maior de transparência sobre o andamento físico-financeiro do empreendimento. Paralelamente, a Lei nº 14.309/2022 consolidou a validade das assembleias condominiais virtuais e híbridas, equiparando-as às presenciais, desde que garantidos os direitos de participação e voto dos condôminos. A inovação da “sessão permanente” é particularmente notável, pois visa mitigar a dificuldade histórica de atingir quóruns qualificados em deliberações importantes, permitindo a continuidade da coleta de votos por um período estendido.
A flexibilização do quórum para alteração da destinação de empreendimentos, estabelecida pela Lei nº 14.405/2022, também merece destaque. A redução da necessidade de unanimidade para dois terços dos condôminos para mudar o uso de unidades ou do edifício, como de residencial para comercial, reflete a necessidade de adaptação do mercado às novas realidades. Contudo, a norma estabelece que, em casos de proibição expressa na convenção condominial, a alteração da destinação ainda demandará a modificação prévia da convenção, mantendo-se o quórum de dois terços. Apesar desses avanços, persistem lacunas na legislação, como a disciplina da Comissão de Representantes durante a fase de construção e a clareza sobre os reflexos dos atrasos na entrega de obras nas obrigações financeiras dos adquirentes.
Em suma, as reformas legislativas de 2022 representam um avanço na desburocratização e na modernização da gestão condominial. No entanto, a efetividade dessas mudanças e a mitigação das inseguranças jurídicas remanescentes dependem de um acompanhamento constante e da adequação de contratos, convenções e procedimentos internos pelas incorporadoras, construtoras e gestores condominiais. A adoção de boas práticas de governança condominial torna-se, assim, um fator crucial para a plena aplicação da nova legislação e para a segurança das relações no mercado imobiliário.
Fonte: Diário de Pernambuco
